В целях реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства Министерством по инвестициям и развитию РК разработан проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». О том, какие изменения будут внесены в Законопроект, более подробно корреспонденту МИА «Казинформ» рассказал вице-министр по инвестициям и развитию РК Каирбек Ускенбаев.
На сегодняшний день в республике функционируют КСК, в деятельности которых имеются пробелы в части открытости и прозрачности, что вызывает у большинства населения неудовлетворенность качеством обслуживания и привело к снижению доверия населения к органам управления (КСК) и отсутствию желания собственников квартир накапливать средства на проведение капитального ремонта дома. К тому же на практике КСК стали многодомными и открывают один счет на все дома, что также не позволяет проследить целевое использование собранных средств.
Открывая один счет на несколько домов - неважно, на 10 или на 50, руководители КСК нарушали действующее законодательство (орган управления обязан в течение 15 рабочих дней открыть текущий и сберегательный счета). Нарушение этих норм не позволяло вести персонифицированный учет расходов по каждому дому и давало возможность для нецелевого использования средств для недобросовестных председателей КСК. А между тем расходование денег, накопленных на счете конкретного дома, должно осуществляться только по решению собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников конкретного дома.
Основное предложение законопроекта - для управления многоквартирным жилым домом создание новой формы некоммерческой организации «объединение собственников имущества», которое будет работать по принципу «один дом – одно объединение собственников – один счет».
Новый законопроект предусматривает участие собственника нежилого помещения во всех общих расходах, относящихся к содержанию общего имущества. Более того, собрание собственников квартир вправе устанавливать увеличенные ежемесячные обязательные платежи для собственников нежилых помещений, но разница в их размерах не должна превышать платежи, установленные для собственников квартир более чем на сто процентов.
В многоквартирных жилых домах собственность на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума. Это значит, что отдельные части недвижимости, то есть квартиры, находятся в индивидуальной собственности граждан, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Кроме того, законопроектом предусмотрено, что застройщик многоквартирного жилого дома, квартиры в котором предназначены для продажи, обязан до начала продаж обеспечить регистрацию этого дома как первичного объекта, и всех квартир, и нежилых помещений - как вторичных объектов. Продажа в индивидуальную собственность незарегистрированных объектов не допускается.
В настоящее время задают много вопросов по голосованию на собрании жильцов, поэтому законопроектом предлагается следующее. Первое собрание собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома проводится по инициативе местного исполнительного органа (жилищная инспекция) с участием не менее двух собственников квартир (это двухквартирный жилой дом) и нежилых помещений многоквартирного жилого дома.
Решение первого собрания участников ОСИ правомочно при участии в голосовании собственников квартир и нежилых помещений, владеющих не менее чем двумя третями от общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома. Собственники квартир и нежилых помещений при голосовании имеют количество голосов равное общей площади принадлежащего ему имущества, находящегося в индивидуальной (раздельной) собственности, в соответствии с которой была определена его доля в общем имуществе. Решение первого собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников квартир и нежилых помещений, непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи.
Каждый собственник должен оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома в зависимости от площади принадлежащего ему имущества. А раз владелец большего по размерам имущества несет и большие расходы на содержание и капитальный ремонт, то, соответственно, и должен иметь большее количество голосов при принятии решения.
При введении этой нормы мы учитывали результаты анализа зарубежного опыта таких стран как Германия, Россия и другие, в которых подсчет голосов собственников осуществляется в зависимости от площадей принадлежащего им имущества.
В действующем законе с 2011 года предусмотрена норма о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума в размере 0,02-кратного месячного расчетного показателя, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
В связи с тем, что нынешние КСК открывают только один счет на несколько домов, у жителей нет уверенности в прозрачности и целевого расходования средств именно на свой дом, поэтому жильцы МЖД не хотят собирать на капремонт.
Концептуальные предложения по принципу управления МЖД «один дом – одно объединение собственников имущества – один счет» позволят жителям накапливать средства на капремонт только своего дома с возможностью мониторить поступления средств и целевым расходованием данных денег.
Местным представительным органам законопроект дает полномочия по установлению минимального размера эксплуатационных расходов в зависимости от региона, уровня жизни населения, средней заработной платы в данном регионе, также будут учитываться конструктивные особенности многоквартирных жилых домов, т.к. к сожалению, есть факты установления собраниями жильцов тарифов в 8 и 10 тенге, что на сегодняшний день не позволяет содержать общее имущество в соответствии с минимальными санитарными требованиями.
Законопроектом предусматривается создание информационной системы ЖКХ для обеспечения контроля со стороны собственников помещений за органом управления объектами кондоминиумов и улучшением взаимодействия между собственниками, управляющих компаний, сервисных организаций и акиматов.
В 2018 году реализуется пилотный проект в каждом регионе Казахстана, для участия в котором уже отобраны 190 МЖД, 28 КСК и 51 СЕМ по стране, в соответствие с которым информационная система позволит жителям участвовать в управлении домом 24/7 в режиме онлайн, обеспечив прозрачность управления домом за счёт согласования расходов на содержание дома и мониторинга за движением средств на счетах управляющей компании. Жители смогут осуществлять в режиме реального времени контроль выставления счетов, минуя участие третьих лиц. Ожидается, что функции ЕИС ЖФ и ЖКХ повысят качество услуг управляющих компаний и станет «единым окном» для каждого жителя в сферу ЖКХ.
Законопроектом предусмотрено наделение местных исполнительных органов дополнительными полномочиями. Они связаны с ремонтом фасадов, крыш из средств местного бюджета для придания единого архитектурного облика городу в связи с тем, что данные работы являются дорогостоящими и жильцы не смогут собрать необходимые средства на эти мероприятия, а также с повышением устойчивости функционирования жилья в зонах подтоплений. Они будут регулировать ремонт и замену лифтов из средств местного бюджета на возвратной основе с последующей компенсацией затрат участниками объединения собственников имущества. Дополнительно по урегулированию вопросов безопасности лифтовых механизмов выступит представитель Комитета по техническому регулированию и метрологии.
Изменения связаны и с включением в состав общего имущества объекта кондоминиума земельного участка с его регистрацией и осуществлением контроля в сфере газа, газоснабжения и надзора за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах социальной инфраструктуры.
В целях упорядочения требований к лифтовому хозяйству был разработан Национальный стандарт, определяющий единые требования к монтажу, обслуживанию лифтов. Он объединил практически все 16 нормативных документов и был согласован заинтересованными сторонами.
Как показал анализ правоприменительной практики строительные компании, уклоняясь от соблюдений требований норм Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», привлекают средства граждан путем создания «аффилированных» жилищно-строительных кооперативов. Поэтому, Законопроектом и предусматривается совершенствование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В целях недопущения создания финансовых пирамид, Законопроектом предлагается упразднить жилищные кооперативы, как форму объединения граждан и оставить только жилищно-строительные кооперативы, которые предлагается создавать для строительства только одного многоквартирного жилого дома комплекса. При этом количество членов ЖСК не должно превышать количество квартир в строящемся многоквартирном жилом доме.
Автор: Гульмира Сарбасова
